Entre le commerçant et le propriétaire, qui doit prendre en charge les réparations à effectuer dans les locaux commerciaux ?

aymen 19/09/2019

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Pendant toute la durée du bail commercial, les locaux doivent répondre à leurs conditions de jouissance. Parfois, l’immeuble loué est sujet à des travaux de réfection ou de réparation qui peuvent gêner l’activité du locataire. La question qui se pose est de savoir qui du bailleur ou du locataire doit s’occuper de ces réparations, souvent urgentes.

La réalisation des travaux dans le local commercial

On note 3 types de réparations : les travaux urgents, ceux provoqués par la force majeure et les travaux de mise aux normes.

Les travaux urgents

Les travaux dits urgents sont cités par l’article 1724 du Code civil  et concernent la modernisation des installations de distribution d’eau et de chauffage, ainsi que la rénovation du bâtiment en vue de sa valorisation.

Le locataire peut réclamer un rabais du loyer ou une indemnité si les travaux le privent d’une partie des locaux. Le loyer doit être revu à la baisse après vingt et un jours de réparation, au regard de la durée et de la partie de l’immeuble loué dont le preneur est privé.

Le propriétaire  doit réaliser toutes les réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail. La durée des travaux ne doit pas cependant dépasser les vingt et un jours sinon les désagréments peuvent être dommageables pour le commerçant.

Les réparations occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure

La force majeure est la circonstance irrésistible, extérieure et imprévisible qui cause la dégradation ou la destruction de l’immeuble loué. Elle doit être la cause principale des dégâts. En principe, les réfections locatives dues à la force majeure ou à la vétusté du bâtiment n’incombent pas au locataire. Toutefois, les co-contractants peuvent déroger à cette clause sous réserve de respecter d’autres conditions.

Les travaux de mise aux normes

Pendant l’exécution  du bail, il arrive que l’État impose la réalisation de travaux de mise aux normes pour rendre le local loué conforme aux règles d’hygiène et de sécurité. S’il n’existe pas de clauses relatives à ce type de travaux, les réparations sont à la charge du bailleur (article 1719-2 du Code civil).

Même si ces travaux sont en principe à la charge du bailleur, les parties peuvent déroger à cette règle dans une certaine mesure, exclusivement pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014.

Les contrats conclus en effet avant cette date peuvent contenir des clauses qui permettent de transférer tout ou partie de ces travaux à la charge du locataire. Ces dispositions contractuelles doivent porter sur l’installation classée et l’usage des locaux.

Qui paye les travaux dans un local commercial ?

 

La répartition du prix des travaux entre le bailleur et le preneur doit être précisée clairement dans le bail. Le contrat doit contenir les travaux qui incombent au locataire et ceux à la charge du bailleur. Il est conseillé d’éviter les clauses imprécises, confuses, contradictoires ou non adaptées à la destination du local.

 

Selon la loi, le propriétaire doit entretenir son immeuble pour le rendre conforme à l’usage précisé dans le bail. Le commerçant prend en charge les réparations locatives que constituent les travaux courants ou les menus entretiens portant notamment sur les portes, les vitres, les appareils de chauffage, les moquettes, la peinture, les fermetures de boutique, les serrures et sur les targettes.

 

Le propriétaire s’occupe des grosses réparations citées dans l’article 606 du Code civil. Elles comprennent la réparation des toitures entières, des poutres, des voûtes, des digues, des clôtures, des gros murs et des murs de soulèvement. La réalisation de ces travaux est du ressort du propriétaire et non du locataire.

 

 

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